Immobilienmarkt Schweiz 2026: Wo der Kauf noch Sinn ergibt

TL;DR

• Eigenheimpreise in der Schweiz stagnieren 2026 erstmals seit zehn Jahren — regional sogar leicht rückläufig (Tessin, Jura, Teile der Westschweiz).
• SARON-Hypotheken liegen aktuell zwischen 0.9 % und 1.4 %, Festhypotheken (10 Jahre) bei 1.7–2.1 %.
• Mietpreise steigen weiter (Referenzzinssatz auf 1.5 %), insbesondere in Zürich, Zug, Genf und Lausanne.
• Die Faustregel “Kaufen lohnt sich, wenn die Hypothekarzinsen tiefer sind als die Vergleichsmiete” gilt 2026 erstmals seit 2022 wieder verlässlich — aber nur in bestimmten Regionen.

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Nach drei Jahren mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen hat sich der Schweizer Immobilienmarkt 2026 spürbar beruhigt. Wer bisher abgewartet hat, fragt sich zu Recht: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt? Oder kommt erst noch eine deutliche Korrektur?

Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an wo, was und für wen. Dieser Artikel ordnet die Marktlage ein und zeigt, wo Kaufen 2026 mathematisch sinnvoll ist.

Wie hat sich der Markt 2026 entwickelt?

Drei Faktoren prägen das Bild:

1. Zinsen sind gefallen, nicht gestiegen. Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins 2025 auf 0.5 % gesenkt. Der SARON folgte. Dadurch sind Hypotheken deutlich günstiger als noch 2023, als 10-jährige Festhypotheken bei 2.8–3.2 % lagen.

2. Preise stagnieren statt zu steigen. Nach Daten von Wüest Partner und der UBS legten Eigenheimpreise 2026 schweizweit nur noch 0.6 % bis 1.2 % zu — gegenüber 4–7 % jährlich in der Phase 2020–2023. In peripheren Regionen geben die Preise leicht nach.

3. Bauland wird knapper. Die Reduktion der Einzonungen seit der Raumplanungsgesetz-Revision wirkt sich zunehmend aus. Neubau-Aktivität liegt rund 18 % unter dem Schnitt der letzten zehn Jahre.

Wo Kaufen 2026 noch günstig ist

Schweizweite Durchschnittswerte sind wenig aussagekräftig — die Spanne ist gross. Hier die Realität in CHF pro Quadratmeter Wohnfläche (Eigentumswohnung, mittlerer Standard, 4.5 Zimmer):

• Zürich-Stadt, Zug, Genf: CHF 14’000–22’000/m² — historische Höchststände
• Basel-Stadt, Lausanne, Bern-Stadt: CHF 9’500–13’000/m²
• Aargau (inkl. Baden), Thurgau, St. Gallen-Stadt: CHF 6’500–9’500/m²
• Jura, Tessin (peripher), Wallis-Mittelland: CHF 4’200–6’500/m²
• Inneralpine Lagen, periphere Gemeinden: unter CHF 4’000/m² möglich

In Regionen mit Preisrückgang (Tessin Süd, Jura, Teile des Wallis) sind 2026 reale Schnäppchen zu finden — wenn man bereit ist, Lage und Anschluss­situation zu akzeptieren.

Welche Hypothek passt 2026?

Drei Modelle dominieren weiterhin:

SARON-Hypothek (variabel)

Aktuelles Niveau: 0.9–1.4 % effektiv. Schwankt mit dem SARON, der wiederum dem SNB-Leitzins folgt.

• Vorteil: Aktuell günstigster Zinssatz, keine Vorfälligkeitskosten.
• Nachteil: Zinsänderungsrisiko. Bei einem unerwarteten Zinsanstieg um 1.5 Prozentpunkte verteuert sich die Hypothek innert Quartal.
• Geeignet für: Käufer mit finanziellem Puffer, die einen Anstieg verkraften können.

Festhypothek 5 Jahre

Aktuelles Niveau: 1.4–1.6 % effektiv.

• Vorteil: Planbar, kürzere Bindung.
• Nachteil: Kein Vorteil bei weiter fallenden Zinsen.
• Geeignet für: Käufer mit kurzem Horizont (Verkauf, Umzug, Erbschaft absehbar).

Festhypothek 10 Jahre

Aktuelles Niveau: 1.7–2.1 % effektiv.

• Vorteil: Volle Planungssicherheit über ein Jahrzehnt.
• Nachteil: Bei Zinssenkungen weiterhin gebunden, hohe Vorfälligkeitskosten bei Auflösung.
• Geeignet für: Familien mit Eigenheim als Langzeitprojekt, planbares Einkommen.

Tipp: Eine Splittung — etwa 50 % SARON + 50 % 10 Jahre fest — verteilt das Risiko und nutzt das aktuell tiefe Zinsniveau, ohne sich vollständig zu binden.

Kaufen oder mieten? Die Rechnung 2026

Die einfachste belastbare Regel: Kaufen lohnt sich, wenn Ihre Wohnkosten als Eigentümer (Hypothekarzins + Unterhalt + Nebenkosten + entgangene Anlagerendite des Eigenkapitals) tiefer sind als eine vergleichbare Miete.

Beispielrechnung für ein 4.5-Zimmer-Eigenheim, Kaufpreis CHF 1’050’000, im Aargau:

• Eigenkapital: CHF 210’000 (20 %)
• Hypothek: CHF 840’000 zu 1.6 % (Mix aus SARON und 10-jährig)
• Jährliche Hypothekarzinsen: CHF 13’440
• Unterhalt (1 % vom Wert): CHF 10’500
• Nebenkosten: CHF 4’200
• Opportunitätskosten Eigenkapital (3 %): CHF 6’300
• Total Eigentümerkosten: CHF 34’440 / Jahr = CHF 2’870 / Monat

Vergleichbare Miete im Aargau für 4.5 Zimmer: CHF 2’500–3’200 / Monat.

In dieser Rechnung sind Eigentum und Mieten annähernd gleich teuer — der Steuerabzug der Hypothekarzinsen plus die langfristige Wertsteigerung kippen die Bilanz oft Richtung Eigentum. Aber: An Top-Lagen (Zürich, Zug) bleibt Mieten günstiger, weil das Verhältnis Kaufpreis zu Miete dort 30:1 oder mehr beträgt.

Was 2026 finanzierbar ist — Tragbarkeitsregel

Die Tragbarkeit ist die schweizweit gültige Hürde: Banken rechnen mit kalkulatorischen 5 % Hypothekarzins — nicht dem aktuellen Zinssatz.

Das bedeutet:

• Hypothek CHF 840’000 → kalkulatorische Zinsen CHF 42’000 / Jahr
• Plus 1 % Unterhalt → CHF 10’500
• Plus 1 % Amortisation → CHF 8’400
• Total Tragbarkeitskosten: CHF 60’900 / Jahr

Diese CHF 60’900 dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Erforderliches Mindesteinkommen: CHF 182’700 / Jahr.

Wer dieses Einkommen nicht erreicht, scheitert — selbst wenn die effektive Belastung bei 1.6 % nur die Hälfte beträgt. Genau hier scheitern viele Erstkäufer 2026.

Häufige Fehler beim Immobilienkauf

• Nur die monatliche Rate sehen. Tragbarkeit, Wertentwicklung, Liquiditätspuffer und Verkaufbarkeit sind wichtiger.
• Eigenmittel zu knapp. Mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 % aus “harten” Eigenmitteln (also nicht aus der zweiten Säule). Wer nur 20 % insgesamt hat, ist liquiditätsmässig fragil.
• PK-Bezug ohne Plan. Der Bezug aus der Pensionskasse für Wohneigentum reduziert die Altersrente erheblich. Eine Verpfändung ist oft die bessere Option, weil sie die PK-Leistungen erhält.
• Nur ein Hypothekarangebot einholen. Konditionen variieren zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen oft um 0.4–0.8 Prozentpunkte. Auf 800’000 CHF und 10 Jahre macht das CHF 32’000–64’000 Differenz.

So gehen Sie strukturiert vor

1. Tragbarkeit prüfen — bevor Sie Inserate ansehen. Realitätscheck mit einem unabhängigen Berater.
2. Region eingrenzen — basierend auf Tragbarkeit, Pendelzeit, Lebensphase.
3. Hypothekarofferten einholen — bei mindestens 3–5 Anbietern (Banken, Versicherungen, Pensionskassen).
4. Modell wählen — SARON, fest, oder Splitting.
5. Vertrag prüfen lassen — Kaufverträge sind selten verhandlungsoffen, aber Mängel sind dokumentiert.

Was kostet die Beratung?

Nichts. Unsere Hypothekar­beratung ist kostenlos. Wir werden vom Hypothekargeber bei Abschluss vergütet — Ihr Zinssatz ist derselbe wie bei einer Direktanfrage.

Was Sie bekommen: Tragbarkeitsanalyse, Vergleich von 100+ Schweizer Hypothekargebern, Modellempfehlung mit Begründung, Begleitung bis zur Auszahlung.

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Oder rufen Sie uns direkt an: +41 56 470 96 00.

Mit freundlichen Grüssen Özgün Birelli, Geschäftsführer Sana Choice